DSGVO + AI-Staging: Was Schweizer Makler wissen muessen

AI-Staging ist in der Schweiz legal und wird von allen grossen Immobilien-Portalen akzeptiert. Es gibt aber vier rechtliche Bereiche, in denen Makler Vorsicht walten lassen muessen — und drei davon sind heikler als die Branche es oft kommuniziert. Hier die Klartext-Version fuer den DACH-Raum mit Fokus auf die Schweiz.

1. Kennzeichnungspflicht

Gesetzliche Basis: Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) Art. 3 Abs. 1 lit. b. Irrefuehrende Werbung ist verboten. Wer ein Foto zeigt, das einen Raum anders darstellt als er tatsaechlich ist, muss das kennzeichnen — sonst ist es per Gesetz Taeuschung.

In der Praxis reicht:

• Ein kleiner Hinweis im Bildrand ("virtuell moebliert", 12-14pt, lesbar)
• ODER ein Satz in der Bildbeschreibung/Galerie-Caption
• ODER ein genereller Hinweis im Expose-Text ("Einige Bilder zeigen Virtual Staging zur Illustration moeglicher Einrichtung")

Portale wie Homegate und ImmoScout24 bieten eigene Badges an — nutze sie, wenn verfuegbar. Spart Diskussionen.

2. Was darf NICHT mit AI veraendert werden

Der Unterschied zwischen zulaessigem Staging und Taeuschung ist einfach: Staging fuegt hinzu, Taeuschung veraendert den Zustand. Konkret:

• Risse, Schimmel, abgestandene Flecken — NICHT wegretuschieren. Das ist Mangelverschweigung.
• Defekte Fensterrahmen, veraltete Sanitaer-Installationen, alte Kuechen — NICHT gegen moderne austauschen. Das ist Vorspiegelung falscher Tatsachen.
• Asbest-verdachte Boeden, sichtbare bauliche Maengel — gehoeren unveraendert ins Expose, mit Hinweis.
• Himmel austauschen: zulaessig, da Wetter keinen Eigenschaftsmangel darstellt.
• Rasen gruener machen, Garten blueehen lassen: Grauzone. Unsere Empfehlung: Saison-ehrlich bleiben, im Sommer reicht natuerliches Licht.

3. DSG + DSGVO bei Personen auf Fotos

Fuer die Schweiz greift das revidierte DSG (in Kraft seit 1. September 2023), fuer EU-Buerger zusaetzlich die DSGVO. Relevanz fuer Makler:

• Vor dem Upload: Fotos der Eigentuemer-Wohnung koennen persoenliche Gegenstaende, Familienfotos, Post mit Namen, etc. enthalten. Das sind Personendaten. Vor dem Upload zu StudioNord entweder croppen oder mit Declutter entfernen.
• Menschen im Bild: Nachbarn auf Strassen-Foto, Familienmitglieder in der Kueche — nur mit Einwilligung. Oder Declutter/ausblurren.
• Hochgeladene Fotos bei StudioNord: werden in der EU (Frankfurt/Zuerich) gespeichert, nach 30 Tagen automatisch geloescht. Verarbeitung erfolgt ueber AI-Engines in EU-Region. Details siehe Datenschutzerklaerung.

4. Urheberrecht an AI-Outputs

Die spannende Frage: Wem gehoert das AI-generierte Bild?

Rechtslage Schweiz/DE/AT: AI-generierte Werke ohne menschliche Schoepfungshoehe sind nicht urheberrechtlich geschuetzt (Art. 2 URG, § 2 UrhG). Weil niemand der Urheber ist, faellt das Bild in die Public Domain. Praktisch: Jeder koennte das Bild kopieren.

Aber: Du hast Eigentum am Input-Bild (das Originalfoto). Dein Original-Foto unterliegt dem Urheberrecht. Und die Kombination aus Input + Prompt + Output ist aus Wettbewerbssicht schuetzbar — unter UWG.

Empfehlung: Virtual-Staged-Bilder wie deine normalen Immobilienfotos behandeln. Watermark drauf (nicht bei Free/Pro-Plan), Namensnennung im Expose, bei Verdacht auf Kopie: Copyright-Anspruch am Original + UWG-Verletzung.

Kurz-Checkliste fuer den Alltag

Damit du bei jedem Auftrag auf Nummer sicher gehst:

1. Einwilligung des Eigentuemers fuer AI-Bearbeitung (im Maklervertrag Klausel ergaenzen: "Der Auftraggeber erteilt die Einwilligung zur digitalen Bearbeitung der Fotos.")
2. Kennzeichnung aller gestagten Bilder im Expose.
3. Keine baulichen Maengel wegretuschieren.
4. Personen und Personendaten vor Upload entfernen.
5. Bei Unsicherheit: Fotografen/Anwalt fragen, nicht aufs Geratewohl agieren.

Virtual Staging ist ein enormer Zeit- und Kostenhebel fuer Makler — aber nur, wenn du die vier Punkte oben sauber haelst. Der Unterschied zwischen zulaessiger Illustration und Irrefuehrung ist duenn, aber entscheidet ueber Reputation und Rechtsrisiko.